公寓大廈關於大樓車位相關爭議

 一、大樓車位種類：

   依據建築技術規則建築設計施工篇可以區分為下列幾種：

(一)法定車位：沒有獨立權狀，以大公或小公方式作登記，跟著房屋買賣而移轉。根據內政部建築技術規則第59條，依照你建物總樓地板面積的多寡，來決定設置。

(二)增設車位：依法自行設置，有獨立權狀，可登記為專有部份，可以單獨買賣。

(三)獎勵車位：依增設停車空間鼓勵要點設置，有獨立權狀，可登記為專有部份，可以單獨買賣。

二、爭議－可否約定專用私設車位：

臺灣臺北地方法院 108 年度重訴字第 505 號民事判決：

「按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓條例第3條第4款定有明文。復按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償，公寓條例第9條第1項、第2項、第4項定有明文。經查，敦煌大廈管委會於106年12月26日依公寓條例向臺北市政府都市發展局申請報備就敦煌大廈之A棟、B棟、C棟成立管理委員會，並經同意備查一節，有公寓大廈管理組織報備證明及附表所示敦煌大廈之A棟、B棟、C棟之詳細地址及使用執照等在卷可查(調字卷第19至31頁)。承上，敦煌大廈區分所有權人並訂定敦煌大廈住戶管理規約，其中第2條第2項：本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專有部分、約定共用部分之區劃界限：詳如使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施之圖說。第2條第3項：本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分，亦有規約可參(調字卷第35至68頁)。」

三、參考法條:

公寓大廈管理條例第9條：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」

公寓大廈管理條例第15條：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」

公寓大廈管理條例第47條：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。」